전세 계약 전 등기부등본, 근저당은 어떻게 확인할까?

전세 계약을 앞두고 등기부등본에 근저당권이 보이면 계약을 피해야 할까요? 근저당 자체만으로 위험 여부를 단정할 수는 없습니다. 다만 설정된 권리와 보증금의 우선순위를 확인하고, 잔금 지급 뒤에도 안전한 상태가 되는지 따져야 합니다.

갑구와 을구에서 확인할 내용

등기부등본의 갑구에는 소유권과 압류·가압류 등 소유권 관련 사항이, 을구에는 근저당권 등 소유권 외 권리가 기재됩니다. 계약 상대가 등기상 소유자인지 확인하고, 을구의 근저당권 설정일과 채권최고액을 살펴보세요. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같지 않으므로, 이 금액만으로 집의 위험도를 계산해서는 안 됩니다. 다가구주택처럼 여러 세입자가 있는 건물은 다른 임차인의 보증금과 확정일자 등 선순위 권리도 함께 확인해야 합니다.

잔금 전후 절차도 중요

계약 때 근저당이 있다는 사실을 알았다면, 잔금으로 대출을 갚고 말소하기로 하는지 계약서에 구체적으로 적는 방법이 있습니다. 대출 상환은 금융기관에 직접 확인하고, 잔금 지급과 말소 서류 접수의 순서 및 책임 주체를 분명히 하세요. 말소를 약속했다는 말만 믿기보다 상환 영수증과 등기 신청 여부를 확인하고, 이후 등기부등본을 다시 발급해 말소가 반영됐는지 확인하는 편이 안전합니다. 계약일과 잔금일에는 등기부를 각각 확인해 새 권리가 생기지 않았는지도 살펴보세요.

자주 묻는 질문

근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 보증금과 선순위 권리, 주택의 가치 등을 함께 검토해야 하며, 상환·말소 조건을 이행할 수 있는지도 확인해야 합니다.

등기부등본은 언제 발급해야 하나요?

계약 직전과 잔금 지급 직전에 각각 확인하는 것이 좋습니다. 발급 시점마다 권리 변동이 없는지 비교하세요.